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                法律咨询电炮弹打在了门口地段话

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                业务领域

                便宜15%,拆迁安置房究竟要怎么买?

                  富二代、官二代

                  都不如拆二代

                  房子拆迁一夜暴富

                  只是拆了的房子能随便卖出去吗?

                  拆迁安置房能随便买吗?

                  市民卢阿姨就买了一套动迁房

                  只是她做梦也没想平淡到

                  花低价购置的动迁房

                  会※使她房财两空……

                  这究竟是怎么一回事?

                  顶着风险◥买动迁安置房

                  2013年,市民卢阿姨打算购买一套房屋,只是该房是动迁安置房,房主周某签订了动迁协议和《商品房预售合同》,尚未办好大小产证⊙,而※且根据政策动迁房三年内限制转让,限转期内无法办理产权过户手续。

                  卢阿姨有犹豫,但该房的价格比同地段其它商品房便宜近15%,一算总价相差了十几万▆元,卢阿姨还是动心了ㄨ。经过多方咨询ㄨ,她认为法律上对动迁→房买卖合同是有效的。对于三年后周某一旦不配合办理过户的风险,亲朋好友给卢阿姨支╲了不少的招,可以说,各种风险及应】对措施都“考虑”到了。

                  基于上述①考虑,卢阿姨和周某签订了动迁房买卖合同,房价共61万元,当日卢阿姨即一次性支付了约定的房款55万元,尾款6万约定待过户时支付俨然是一个色狼,周某也将房屋钥匙和ω 动迁资料交给了卢阿姨。

                  卖家原↓是赌棍,早已抵押房】产

                  2016年房价上涨速度很快,卢阿姨所购的房屋至少翻了番,卢阿姨越◆来越担心自己的房屋交易是否产生风险问题。

                  卢阿姨的◎担心最终成为现实。临近限制转让期届满,她果然联系不上周某了,卢阿姨一刻也不敢耽误,赶紧委托秒速飞艇开奖走势图向浦东法院起诉周︾某继续履行合同⌒ 。没想到,等待她的是一连串让她始料不及的苦恼。

                  卢阿姨了解到,就在她起诉前不久,房子已被杨浦法院查卐封了。原来由于周某好■赌,他将此前的售房款挥霍一空々后,私自补办了房产证,并以这套房子作为还款能力的证明,又向王先生借ㄨ了不少外债,被人起诉且已经经ㄨ生效裁判确认的欠款就有80余万元。债权人王某申≡请强制执行,法院查封了登记在周某名下的这套房屋。

                  因为房产被查封无法继续履行,按照法律规定卢阿姨起诉周某的房屋买卖合同纠纷△也无法再作出对卢阿姨〇有利的判决,卢阿姨只能到杨浦ㄨ法院提出执行异议。

                  卢阿姨的理由是,她与周某的《动迁房买卖合同》已依←约履行,首付款已经付清并实际占有系争房屋,且承诺尾△款6万元交至法院执行,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题【的规定》第二十八条,因此→要求中止对系争房屋的执行。

                  贪图便宜终致“房财两空”

                  经法院审查,认为已有真材实学登记的不动产的权利人,应按照不动产登记↓为准,系争房产登记在周某名下,房屋性质亦予以备注,并明确了限制交易的期限,卢阿姨在对此明知情况下,与周某签订的√房屋买卖合同对外不具有公示效力,更不能对抗生效债权的执行程序,因此法院裁定驳回了卢阿姨的执行异议请求。

                  卢阿姨不服,又提□出了案外人执行异议之诉。杨浦法院◥经审理认为,案外人主张人民法院执行的不动产的所有权,要求排除人民法院对该不动产的强制执行,需同时符合在查封前,已与不动产所有权人签订了合法有效■的书面买卖合同、已合法占有该不动产、支付∮了相应价款以及非因其自身原因未办理过户登记四项条件。

                  虽然卢阿姨在房屋被查封前签订了买卖合同、支付了房款并且实际占◣有了房屋,但是动迁房买卖合同中关于限制转ㄨ让期满周某未配合办理过户手续的违约条款内容可见,卢阿姨对系争房屋属动迁安置房性质是明知的,对存在交易限制期限和♂相应交易风险也是知情的,但仍向周某◥购买,应自行承担相应法律后果,在交易限制期限内因查封系争房屋,导致该』房屋无法过户,卢阿姨自身存⊙在过错,她主张不符合法定应予支持的情形,不能排除法院对该房屋的执行,杨浦法院遂判决驳回了卢阿姨的诉讼请求。

                  卢阿姨不服,提出上诉,二审法院▓认为原审判决合法有据,维持原判。

                  至此,卢阿姨∏如梦初醒,但为』时已晚。她拿着判决书无法释怀,法官向卢阿姨答疑,建议卢阿姨起诉周某向其主张解▽除合同并承担违约责任。但卢阿姨知道,即使打赢了官司,钱是否能如数拿回来还是未知数。

                  苏州普法微提示

                  动迁安置房虽然价格■低

                  但买卖动迁安置房的双方

                  均有较大风险

                  对买方来说▽:

                  一是存在共有人的风险。部分动迁房出售时房屋小产证尚未办好,在动迁房买◥卖过程中,可能出现卖方因为∏家庭内部原因影响对房屋的处置权利人。

                  二是过户风险。虽然限售期内签订的动迁房买卖协议有效,但过户时间还是受《上海市动迁安〇置房管理办法》的约束,动迁房“两证”出具↑时间难定,且有三年限制转让期限。该限转期内无法办理产权过户手续。而按照物权法的规定,房屋作为不动产,权利人▂判断一般以登记为准,在办理过户登记之前,房屋始终登记在卖方或开发商名下,房屋的登记权利人可能作出◥如对房屋再次出售、办理抵押、或因涉诉导致房屋被查封等▲多种影响房屋过户交易的行为。

                  三是价格风险。即使未出现过户障碍,也可能因为房价高涨,至交易过户条件成就时卖◆方明确要求提高房价或直接拒◆绝履约,买家需要承担诉讼、协商补差价等额外的成本。对卖方︻来说,一旦因合同无法继续屡行涉诉,出于保护守约∑方利益考虑,法院一般综合考虑合同履行程度、卖方过错程度、买方实际损失等因素,判决卖方承担较高金额违约责任。

                  注意

                  事项

                  最后√还是提醒各位购房者动迁房不是不√能买但是在买房的时候一定得注意这些事项

                  ●签约前一定要审查动迁协议,明●确房屋共有人;签◢约时共有人应该在场,并且●同意出售签字按手印。

                  ●违★约金不应过高,一般上限为合同标的额的百分之二十。

                  ●在未过户前让房主提供担保。

                  ●买卖双方可以找一家中介,签订一份带附加条件的预ξ约销售合同,合同声明该房屋已ξ经售出,但是要等产↓权办好后再过户。而中介会把这份合同拿到公证处公证,证明双方已经发生了这个交易行为。

                  ●除了要具备一般买卖合╳同的主要条款外,还需要对房屋费用的支付方式(例如约定待拿到房产证时再付清尾款等),迟延交房,产权证如何办理过户等都作出约定,同时明确违约赔偿责任。

                  ●被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内(通常为五♂年) 无法将该房过户给其他人。

                  ●按照政策的规定,卖房者要在取得房产证之日起五年↘后才能够将房屋过户给买房者↘。


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